Come funziona, dall'inizio alla fine
Comprare casa non è come comprare un'auto. Ci sono più passaggi, ognuno con le sue scadenze e i suoi documenti.
Fai una proposta scritta con un assegno a titolo di caparra (1–2% del prezzo). Se il venditore accetta diventa vincolante. Se ci ripensa lui ti restituisce il doppio. Se ci ripensi tu, perdi la caparra.
Il contratto vero, anche se non ancora definitivo. Si versa una caparra più consistente (10–20%). Da questo momento è molto difficile tornare indietro senza perdere soldi.
La banca analizza reddito e risparmi, e manda un perito a valutare l'immobile. I tempi vanno da 2 a 8 settimane. Non firmare il compromesso prima di avere almeno una pre-approvazione.
L'atto definitivo. Si firma dal notaio con venditore e acquirente presenti. Paghi il saldo del prezzo, le imposte e il notaio. Le chiavi le ricevi lo stesso giorno.
Ci pensa il notaio. Registra il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e all'Agenzia delle Entrate. Da quel momento sei ufficialmente proprietario.
Molte persone firmano il compromesso prima di aver verificato la situazione ipotecaria o di aver avuto risposta dalla banca. Aspetta di avere tutto chiaro — perdere la caparra è meglio che legarsi a un acquisto problematico.
Prima casa: le agevolazioni che ti spettano
Se compri la prima casa, lo Stato ti fa pagare meno. Le agevolazioni sono significative, ma devi rispettare condizioni precise.
Chi può usufruirne
- 📍Residenza nel ComuneL'immobile si trova dove risiedi o lavori — o ti impegni a trasferirti entro 18 mesi dal rogito
- 🔑Nessun altro immobile con agevolazioniNon sei proprietario di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni e non ancora venduto
- 🏗Immobile non di lussoCategorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse dalle agevolazioni
Se ti impegni a trasferire la residenza e poi non lo fai, perdi tutte le agevolazioni e paghi la differenza con sanzioni e interessi. L'Agenzia delle Entrate controlla.
Quanto risparmi
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro Principale | 2% (min. 1.000 €) | 9% (min. 1.000 €) |
| Imp. ipotecaria + catastale | 50 € + 50 € (fisse) | 50 € + 50 € (fisse) |
| Esempio casa da 200.000 € | ~4.100 € | ~18.100 € |
Tutti i costi da mettere in conto
Il prezzo dell'immobile è solo la parte visibile. In media, metti in conto 4–8% del prezzo in più.
| Voce | Quanto | Note |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% o 9% | Sul valore catastale rivalutato |
| Imp. ipotecaria + catastale | 50 € + 50 € | Fisse, da privato |
| Notaio | ~1.500–3.000 € | Varia con valore dell'atto e città |
| Agenzia immobiliare | 2–4% del prezzo | A carico acquirente E venditore |
| Perizia bancaria | 200–400 € | Obbligatoria con mutuo, a tuo carico |
| Istruttoria mutuo | 0–1.500 € | Alcune banche la azzerano |
| Assicurazione incendio | 100–300 €/anno | Obbligatoria con mutuo |
L'imposta di registro si calcola sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo pagato. Il valore catastale è quasi sempre molto inferiore al prezzo di mercato — le imposte effettive sono spesso inferiori alle aspettative.
Il mutuo: quello che devi sapere prima di firmarlo
Se hai bisogno di un mutuo, ecco le cose fondamentali da capire prima di sederti in banca.
La rata non dovrebbe superare il 30–35% del tuo reddito netto mensile. Se hai già altri finanziamenti, li somma. Supera quella soglia e le banche iniziano a diventare difficili.
Tasso fisso o variabile?
| Tipo | Come funziona | Meglio se |
|---|---|---|
| Fisso Scelta BuroFacile | La rata rimane sempre uguale | Vuoi certezza e dormire tranquillo |
| Variabile | La rata cambia con l'Euribor | Prevedi di estinguerlo presto |
| Misto / Cap | Variabile con tetto massimo | Vuoi un compromesso con limite di rischio |
Gli interessi sul mutuo prima casa si detraggono al 19% fino a 4.000 € di interessi/anno. Risparmio massimo: 760 € all'anno.
🧾Documenti da richiedere al venditore
Prima di firmare qualsiasi cosa, verifica questi documenti.
- 📋Visura catastaleConferma che l'immobile sia intestato al venditore e che i dati corrispondano
- 📐Planimetria catastaleVerifica che la pianta corrisponda allo stato reale — difformità non sanate sono un problema
- 🔍Visura ipotecariaVerifica che non ci siano ipoteche o pignoramenti sull'immobile
- ⚡APE — Attestato di Prestazione EnergeticaObbligatorio per legge. Indica la classe energetica (A4 migliore, G peggiore)
- 🏛Conformità urbanistica e catastaleConferma che l'immobile sia stato costruito con i permessi in regola
Il notaio è pagato da te. Chiedigli esplicitamente di verificare la situazione ipotecaria e le conformità. Non dare nulla per scontato.
Errori che costano caro
Se firmi il compromesso e poi la banca non ti concede il mutuo, hai già versato la caparra e sei legato contrattualmente. Ottieni sempre almeno una pre-delibera scritta prima.
Un balcone chiuso, un muro spostato, un locale trasformato: se non sono stati sanati, sono un tuo problema dal rogito in poi.
Notaio, imposte, agenzia e perizia bancaria possono aggiungere facilmente 15–20.000 € al conto totale. Pianifica includendo tutto.
Su 150.000 € a 25 anni, una differenza dello 0,5% sul tasso vale circa 10.000 € in meno di interessi. Vale la pena confrontare.
Stima i costi del tuo acquisto
Costi acquisto casa 2026
⚠️ Stima indicativa. Le imposte si calcolano sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo.